Життя в Торонто

Процедура виселення з орендованого житла

Норми, права і обов'язки орендодавців (хто здає) і орендарів (хто винаймає) у ситуації примусового виселення в Торонто
Життя в Торонто

Процедура виселення з орендованого житла

Норми, права і обов'язки орендодавців (хто здає) і орендарів (хто винаймає) у ситуації примусового виселення в Торонто
Виселення із житла та дострокове припинення оренди — ситуація неприємна для всіх учасників, проте життєва. Ірина Калатайло з CUIAS Immigrant Services розповідає далі про основні правила і процедури, за якими це має відбуватися в Онтаріо.
Які закони та процедури регулюють правила примусового виселення?
Більшість орендарів, які наймають помешкання для проживання в Онтаріо, захищені Residential Tenancies Act (RTA) редакції 2006 року. Ваш орендодавець може виселити вас з дому тільки якщо у нього є юридичні підстави, відповідно до Закону про винайм житла в провінції (Торонто та всі міста GTA підпадають під його дію).

Наприклад, можуть виселити за порушення договору оренди або неприйнятну поведінку. Це також може включати дії гостей, які не дотримуються правил орендаря.

Ось декілька основних причин, через які можуть ініціювати eviction:

1. Якщо регулярно запізнюєтеся з оплатою оренди або взагалі пропускаєте.
2. Ви або ваш гість (гості) робите щось незаконне у квартирі чи будівлі (наприклад, вирощуєте заборонені рослини, тримаєте незаконну зброю, ведете недозволений регуляціями бізнес з орендованого помешкання).
3. У випадку заподіяння надмірної шкоди майну або будівлі, що здається в оренду.
4. Коли винаймачі безпідставно заважають орендодавцю або іншим орендарям будинку (це стосується вас або ваших гостей).
5. Перенаселеність/надмірна кількість людей, що живуть в одній квартирі.
6. Неправдива інформація про доходи, коли орендатори подавали заявку на винайм квартири (ідеться про довідку з роботи, показник credit score та/або кошти на банківських рахунках).
7. Якщо власник потребує це житло для свого користування. Це включає самого власника, його/її подружжя, батьків обох, дітей. Крім того, це може бути людина, яка надає послуги з опіки для будь-кого з родини власника.
Орендарів без договору оренди можна виселити, якщо орендодавець повідомить їх за 60 днів про те, що орендодавець або його сім'я потребують приміщення.
Однак, коли орендар має договір оренди, орендодавець, який, можливо, захоче взяти приміщення для власного користування, не може зробити це до закінчення терміну оренди.
8. У випадку, коли власник руйнує будівлю або робить капітальний ремонт, під час якого орендована квартира має бути порожньою, або переобладнує її так, що більше не буде використовуватися під житло.
Важливо знати:
Вас НЕ можуть виселити без пояснення причини або просто тому що так захотілося орендодавцю, тому що саме ви їм не подобаєтеся чи тому що хтось запропонував краще ціну за обумовлену вашим договором.

Якщо ви власник, ви НЕ можете сказати, що будете жити в помешканні самі, а потім одразу виставити його на перездачу після виселення попереднього орендувача. Є мінімальний термін користування помешканням до поверення його на ринок оренди, встановлений законом.

Якщо обом сторонам не вдається домовитися, всі суперечки між орендодавцями і орендарями найкраще вирішувати через Landlord and Tenant Board.
Що таке "перенаселення" орендованого житла?
Стандарт вимірювання переповненості, що найчастіше використовується в Канаді, був встановлений Canadian National Occupancy Standards (CNOS).
Цей стандарт говорить, що
  • кожна доросла пара (доросла особа віком від 18 років) потребує окремої спальні
  • кожній особі віком від 18 років також потрібна окрема спальня (3 дорослих особи повинні зняти 3-кімнатну квартиру)
  • діти до 5 років можуть спільно користуватися спальнею з будь-яким іншим братом або сестрою віком до 5 років
  • діти віком від 5 до 17 років можуть спільно користуватися спальнею з одностатевим братом або сестрою
    Практика:
    Родині, що складається з дорослої пари батьків з двома синами у віці 4 та 6 років, знадобиться житло з мінімум двома спальнями, щоби відповідати критеріям перенаселеності.
    Як відбувається виселення? Чи COVID-19 щось змінив?
    Процес виселення передбачає шість наступних кроків:

    1. Орендодавець має письмово повідомити орендаря.
    По-перше, орендодавець повинен надати орендарю повідомлення про припинення, в якому зазначається причина виселення та час, коли орендодавець може розпочати судові дії в Landlord and Tenant Board.

    На цьому етапі орендар може виїхати з квартири у зазначені терміни, поговорити з власником і виправити причини виселення, зазначені у письмовому повідомленні або залишатися в приміщенні і чекати чи власник подасть заяву на слухання в Landlord and Tenant Board.

    2. Орендодавець має подати заяву до Landlord and Tenant Board.
    По-друге, після того, як орендодавець надішле орендарю письмове повідомлення та пройде необхідний строк попередження, орендодавець може звернутися до Landlord and Tenant Board з проханням дати слухання. Орендодавець повинен заповнити форму, яка називається Application to Terminate a Tenancy and Evict a Tenant, подати її до Landlord and Tenant Board разом із внеском за подання заявки. Співробітники офісу призначать дату слухання та підготують бланк Notice of Hearing form (повідомлення про слухання).

    3. Орендодавець має вручити Application to Terminate a Tenancy and Evict a Tenant та Notice of Hearing жильцю.
    По-третє, орендодавець повинен надати орендарю копію вказаних документів принаймні за п'ять чи десять календарних днів до слухання, залежно від підстави подання заяви. Наприклад, якщо орендодавець виселяє орендаря, оскільки орендар бере участь у незаконному діянні, пов'язаному з торгівлею людьми, це п'ять днів, якщо причиною виселення є несплата орендної плати, це десять днів.

    4. Орендодавець має подати до Landlord and Tenant Board Certificate of Service.
    Щоб переконатися чи орендодавець доставив жильцю зазначені вище документи, він/вона повинні заповнити бланк Certificate of Service, який має бути поданий не пізніше ніж через п'ять днів після передачі документів орендареві.

    5. Слухання в Landlord and Tenant Board.
    Обидві сторони повинні бути присутніми на слуханні. Якщо орендодавець (або їхній представник) не присутні на слуханні, заява може бути відхилена. Якщо орендар (або їхній представник) не бере участь, то рішення може бути прийняте за їх відсутності.

    6. Наказ про виселення.
    Якщо рада ухвалить дозвіл, буде видано наказ про виселення. У наказі буде зазначено, коли орендар повинен звільнити приміщення. Якщо орендар не виїжджає до дати, зазначеної в наказі, орендодавцю потрібно буде подати наказ до Судової виконавчої служби (Управління шерифа), щоб Шериф виселив орендаря. Орендодавець не може виселити орендаря або поміняти замки без присутності шерифа.

    Практика:
    На початку пандемії COVID-19 всі виселення були призупинені. Ця пауза на забезпечення примусового виселення закінчилася після витікання терміну дії провінційного наказу про перебування вдома (stay-at-home order) 2 червня 2021 року. Наразі процедури повертаються до попердніх норм, виселення молживе в описаному вище порядку.
    Як винаймач може вийти з оренди достроково?
    Зазвичай ваш термін оренди закінчується, коли закінчується термін, зазначений у договорі. Однак, існують певні ситуації, коли ви можете достроково припинити оренду квартири.
    Перш за все, поговоріть зі своїм орендодавцем і запитайте про умови розриву договору достроково. Якщо орендодавець погоджується на нову дату, обов'язково отримайте підтвердження цьому письмово.

    Якщо ваш орендодавець не виконує свої обов'язки належним чином, ви можете подати заяву до the Landlord and Tenant Board, щоб достроково припинити оренду квартири. Ви повинні довести, що ваш орендодавець порушив Residential Tenancies Act (RTA). Ви також повинні довести, що найкращий спосіб вирішити проблему — виїхати.

    Якщо ваш орендодавець не погоджується достроково припинити оренду, ви маєте право запропонувати нового орендаря на час, що залишився в оренді. Якщо ваш орендодавець погодиться на передачу оренди цій особі, то обов'язково отримайте письмове підтвердження. Ви більше не відповідаєте за цей договір оренди. Ваш орендодавець може відмовити людині, яку ви запропонували, але має бути поважна причина. Крім того, орендодавець може стягувати з вас будь-які обгрунтовані витрати, пов'язані з передачею оренди (наприклад, витрати на перевірку кредитоспроможності нового орендаря).

    Ви можете віддати своє винайняте житло в суборенду. Коли ви віддаєте в суборенду своє житло, це означає, що ви переїдете на певний час і дозволяєте комусь там жити, поки ви не повернетесь. У цьому випадку ви все ще є офіційним орендарем, а інша особа є суборендарем. Ви несете відповідальність за договір і сплату ренту за житло.
    Важливо знати:
    Договір та фіксований термін домовленності притаманні першому року проживання у конкретному помешканні. Коли ви переходите на month-to-month (помісячна) оренду, забов'язанням орендатора лишається тільки заздалегідь надіслане повідомлення про виїзд. Зазвичай його надають мінімум за 60, але краще за 90 днів до запланованого переїзду.
    Виселення володаря житла
    Ця норма дуже незвична для іммігрантів, але в Канаді вас можуть виселити з купленого житла. Якщо спростити, придбана вами квартира — це повітря, простір за конкретною адресою на конкретному поверсі. Стіни, комунікації, спільні метри у кондомінімумі належать не зовсім вам.

    Хоча ради кондо (condo boards) не мають прямих законних повноважень виселити власників та змусити їх продати квартири, вони можуть попросити суд втрутитися у надзвичайних обставинах, коли поведінка однієї особи впливає на всю громаду квартирантів. Такий підхід повинен бути крайнім засобом, після того як переговори та інші зусилля, спрямовані на виправлення ситуації, не мали успіху. Це мусять бути рідкісні обставини, коли суд вимагатиме від власника, який поводиться надзвичайно, продажу свого житла.

    Наприклад, причиною одного з судових розпоряджень про продаж житла в кондо в Торонто було те, що власник квартири нелегально продавав алкоголь і цигарки у своєму юніті. Рідко, але буває.
    Про CUIAS (УКІС)
    CUIAS (Canadian Ukrainian Immigrant Aid Society/Українсько-Канадська Імміграційна Служба) — некомерційна громадська організація, яка надає допомогу іммігрантам з України та не тільки вже більше як 30 років. Діє служба за підтримки федерального і провінційного уряду та пожертв благодійників. Послуги CUIAS — це допомога в адаптації новоприбулим до Канади, оформленням документів, проведення курсів англійської мови LINK. У Торонто відкриті два офіси: район Bloor West Village та North York.

    Спільна рубрика CUIAS та UkrTO — це ваша можливість знайти відповіді на запитання щодо роботи державних сервісів у Канаді, провінції Онтаріо, місті Торонто. Надіслати свої запитання можете на і-мейл team@ukrtocommunity.ca або повідомленням сторінці Ukrainians in Toronto Online Community на Facebook.

    Ще статтi за темою